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    关于公开征求《济南市房地产开发资质管理改革的实施意见(试行)》(征求意见稿)的通知
该调查征集已经结束!
结束时间 2018-03-18 23:59:59
调查已结束!
 

为深化审批制度改革,优化房地产开发资质管理,提高开发项目审批服务效率,减轻开发企业负担,规范房地产市场秩序,我委起草了《济南市房地产开发资质管理改革的实施意见(试行)》,现向社会公开征求意见,恳请社会各界提出修改意见建议。如有意见建议可通过以下四种方式反馈:

一、网站留言:登陆济南金沙国际娱乐平台门户网站(http://www.jinan.gov.cn)“调查征集”栏目留言。

二、信函。邮寄地址:济南市历下区龙鼎大道1号龙奥大厦济南市城乡建设委员会F414房间。

三、电话:66605614,传真:66605572.

四、电子邮件。邮箱:KFC66605621@126.com。

意见建议反馈截止时间为2018年3月18日。

 

济南市城乡建设委员会

 2018年3月12日

附件一:

 

济南市房地产开发资质管理改革的实施意见(试行)(征求意见稿)

为深化审批制度改革,优化房地产开发资质管理,提高开发项目审批服务效率,减轻开发企业负担,规范房地产市场秩序,按照国家、省、市深化“放管服”改革的有关要求和市委金沙国际娱乐平台《关于打造“十最”政务环境助推济南新旧动能转换的实施意见》(济发〔2017〕26号)等文件精神,制定本实施意见。

一、指导思想

深入贯彻落实党的十九大精神,坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,以打造“审批事项最少、办事效率最高、服务质量最优”的城乡建设政务服务为目标,深入推进房地产开发放管服改革,通过精简要件、简化流程、创新模式、精准监管等措施,优化审批服务,规范行政行为,降低制度性交易成本,为促进房地产业做大做优做强,加快新旧动能转换,实现创新发展、持续发展、健康发展营造优良的政务环境和宽松的市场环境。

二、改革内容

(一)简化资质办理程序

1.明确资质审批权限。二级及以下房地产开发企业资质,均由市建设行政主管部门审批。

注册地在章丘区、平阴县、济阳县、商河县的开发企业办理资质手续,由各县、区开发主管部门初审,市建设行政主管部门审批发证。

2.缩减资质审批流程。企业注册地在章丘区、平阴县、济阳县、商河县的,经属地开发主管部门初审合格后,市建设行政主管部门不再核验申报材料原件;不再核验企业专业技术人员身份证原件;审批时限由15个工作日缩短至7个工作日。

3.精简资质审批要件。二级及以下资质不需提交企业上年度审计报告(含财务报表)及近三年房地产开发统计年报基层表。

(二)改革资质管理办法

4.推行开发主体公司资质通用。凡在我市从事房地产开发的企业,拥有一家或以上独立法人全资或控股子公司(控股比例需50%以上,本意见所述子公司均指此类子公司)的,只保留开发主体公司一家开发资质,其它子公司,可持开发主体公司资质和子公司营业执照办理开发手续。

子公司已取得开发资质证书,到期后不再办理资质延续手续;新成立的子公司可持开发主体公司资质证书、子公司营业执照、项目证明到市建设行政主管部门办理入网手续。

5.规范人员、业绩管理。开发主体公司申报资质手续时,按其资质等级标准配备专业技术人员,专业技术人员社保、公积金既可由开发主体公司缴纳,也可由子公司缴纳。子公司业绩可用于开发主体公司资质升级、延续。

开发主体公司业绩符合资质升级条件的,应及时办理资质升级手续。

6.实行资质告知承诺审批制度。开发企业在办理新资质申请或资质升级时,专业技术人员证件或社保、公积金缴纳期限等资质条件部分暂不符合法定标准的,可由企业法人代表出具承诺,先行办理资质审批手续,相关资料由开发企业在提出申请后6个月内予以完善。

主管部门建立完善快捷审批通道,对通过告知承诺方式申请资质的企业直接办理资质核准手续。

告知承诺期间,主管部门督促开发企业按期完备资质条件。承诺时限到期后,主管部门进行核查,达到资质条件的企业予以确认;达不到申请条件的,暂停新项目开发资质资格及后续手续办理,责令企业进行限期整改,并将失信行为计入企业诚信档案。

(三)优化开发项目管理

7.加强开发项目信息系统管理。企业取得开发项目后,应及时将相关项目信息及土地出让合同录入网上信息系统,房地产开发主管部门负责项目网上信息的审核,确保房地产开发项目基本信息的正确性、完整性、及时性。

8.取消《房地产开发经营权证明》办理。开发企业通过招拍挂取得的项目,其相关信息经审核录入信息系统后,不需办理《房地产开发经营权证明》,《房地产开发经营权证明》不再作为办理商品房预售许可的必要条件。

9.推行开发项目信息化管理。全面启用电子版开发项目手册,取消现行纸制开发项目手册的使用及定期核验制度,对房地产开发项目手册实施电子化、信息化管理。

10.实行开发项目全过程动态监管。加强房地产开发项目的监督检查,全面落实项目用地建设条件意见、商品房预售许可(现售备案)及预售资金监管、开发项目综合验收备案等制度,健全贯穿商品房开发、建设、销售过程监管体系,依法查处开发项目违规建设、违法销售问题,严厉打击扰乱市场秩序、侵害群众利益行为。

(四)加强企业信用管理

11.实行企业信用关联制度。房地产开发企业设立子公司的,实行信用关联管理。开发主体公司作为企业唯一信用主体参加信用评价,子公司的各类信用信息均计入开发主体公司名下,子公司不再单独参加评价,开发主体公司的信用等级适用于各子公司。

12.强化企业信用奖惩。信用等级良好的企业,在预售资金监管交存额度、缴纳劳务工资保证金、建筑企业养老保障金、提前开展项目施工准备工作等方面享受优惠政策;信用等级较差的企业,从严办理项目相关开发建设手续,违法违规的,依法依规查处。

(五)扶持企业做大做优做强

13.鼓励企业资质升级。实行开发主体资质通用和告知承诺制后,进一步加强开发企业资质规范管理。开发企业应按《山东省住房和城乡建设厅关于印发〈山东省房地产开发企业资质管理实施细则〉的通知》(鲁建房字〔2017〕3号)相关规定承担相应规模的开发项目,加快资质升级,逐步减少暂定资质,严禁超越资质等级从事房地产开发。

14.培育本地骨干企业。按照“专业化、规模化、品牌化”的发展目标,以二级以上资质开发企业为重点,加大政策支持力度,鼓励企业兼并、收购、重组,扩大经营规模,组建大型企业集团,加快培育在全国有影响力的房地产领域知名企业、品牌企业。

15.推进企业新旧动能转换。通过开展技术创新、产品创新、管理创新,加快企业BIM技术、装配式建筑技术等新技术的应用推广,建立推动大中型开发企业与有实力的施工企业、物业企业与建立长期合作关系,增强核心竞争力,积极参与全省、全国房地产市场竞争。

三、有关要求

(一)有序实施。本实施意见下发后,各开发企业要认真梳理子公司资质情况及所属股权关系,确定一家开发主体后,持开发主体公司资质、子公司开发资质及股权关系证明,到市建设行政主管部门办理相关手续。主体公司及子公司股权发生变更时,应及时申请办理网上信息变更及资质认证手续。

(二)加强宣传。市及有关县区房地产开发主管部门要加强政策宣传,指导企业办理资质归并、入网手续。

本实施意见自2018年  月  日起试行,此前规定与本意见不一致的以本意见为准。有效期至2020年  月  日。

 

济南市城乡建设委员会

2018年3月12日


附件二:

关于《济南市房地产开发资质管理改革的实施意见(试行)》的起草说明

 

   为深入贯彻落实国家、省、市关于深化“放管服”改革要求,按照《济南市落实打造“十最”营商环境要求支持实体经济项目建设若干措施》(济政字[2017]80号)文件精神,为进一步优化发展环境,提高房地产开发资质审批服务效率,我委对目前开发资质管理中存在的问题进行了深入分析调研,根据相关法律、法规及文件规定,结合我市房地产开发管理实际情况,制定了《济南市房地产开发资质管理改革的实施意见(试行)》,现就有关情况说明如下:

一、开发资质管理现状及有关事项改革的必要性

(一)开发资质在房地产开发管理过程中的作用已经弱化

1、企业取得项目不需开发资质。2004年8月土地出让实施“招拍挂”政策以来,开发资质条件已不作为土地出让条件,任何企业及法人均可报名参与拿地,导致不具备开发资质条件的企业取得项目后,我委只能被动办理开发资质。

2、市发改委等相关部门办理审批手续时,已不需提供开发资质。2017年11月市发改委下文明确规定,开发企业在办理项目立项手续时,资质已不作为申报条件。另外,国土、规划、环保、人防等相关部门,企业报件时,也不要求提供开发资质。当前,仅我委在办理施工许可和预售许可时要求提供开发资质。

3、由于开发资质等级不影响企业拿地和手续办理,导致企业资质升级积极性不高。目前我市一级资质开发企业仅13家,二级资质开发企业55家。

(二)暂定开发资质过多,管理难度加大

1、企业暂定资质数量持续增加,导致我委开发资质及企业信用体系建设管理难度大。一方面受股权、合作开发、独立核算、降低项目运作风险、项目所在地税收等因素影响,企业在取得新项目后,大都设立独立法人子公司开发经营,不愿设立分公司,每个项目都要对应申请暂定开发资质。另一方面还导致同一个企业存在多个信用主体的现象,不能全面客观地对企业信用进行总体评价。截至2017年底,我市共有房地产开发企业630家,其中暂定资质企业480家,如恒大、万科等大企业下设全资或控股、合作子公司多达20家。

2、企业专业技术人员管理混乱,扰乱资质审批管理。

按现行《山东省房地产开发资质管理实施细则》规定,暂定资质需配置专业技术人员至少10人,并需缴纳6个月社保及公积金。企业若有10个子公司,且同一专业技术人员不能在各子公司之间重复使用,则企业需配置专业人员100人以上,但企业不可能同时聘用如此多的专业人员,致使企业在办理资质手续时,不得不将同一批人员在不同子公司之间不断轮换,同时还存在借用、串用或通过中介有偿使

用来满足资质人员要求,严重扰乱资质审批管理。

3、企业子公司业绩不累加计算,不利于母公司资质升级。按现行《山东省房地产开发资质管理实施细则》规定,子公司业绩不能累加计算,大部分企业开发业绩无法满足升级或延续条件,将会导致我市二级以上资质企业数量逐年减少,企业做大做强、树立品牌也只能是一句空谈。

(三)《房地产开发项目经营权证明》已不作为办理项目土地及规划手续的前置条件。

2004年11月实施的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第二十三条 规定:“被确定为项目开发者的开发企业,与开发主管部门签订开发合同、交纳开发项目价款、领取开发项目手册和开发经营权证明后,即取得项目开发经营权;开发企业应当持取得开发项目的证明文件,到规划和土地管理等部门办理有关建设手续,申领建设用地规划许可证和建设用地批准书,并到计划部门办理登记备案手续;开发企业未取得开发项目的证明文件而取得规划、土地等部门批准文件的,其批准文件无效。”

上述规定是土地实施协议出让时,为区别房地产自建自用项目与开发经营项目的一个证明文件,2004年随着国有建设用地“招、拍、挂”制度实施以来,凡取得国有建设用土地使用权即为具备房地产开发项目经营权,无需再到建设主管部门办理开发经营权证明。另外,目前项目办理土地及规划相关手续时,均不需要提供开发经营权证明,只有办理预售许可证时提交证明。企业签定开发合同及交纳开发项目价款已被签定土地出让合同及交纳土地出让金所取代。

二、起草过程

(一)前期准备情况。房地产开发管理处会同法规处、审批办针对开发资质在开发管理过程中的作用弱化、暂定开发资质过多、专业技术人员管理混乱等问题,结合现有法律法规和规范性文件及我市房地产开发资质管理现状,多次召开业务会,研究起草改革措施。

(二)召开座谈会,广泛征求意见。2018年2月27日,我委邀请了18家开发企业业务负责人、有关县区开发主管部门就开发资质管理改革进行座谈,征求意见。与会人员一致认为,改革内容有效的减少了企业负担,提高了审批效率,减少了审批事项,有利于企业发展。

(三)主任办公会集体研究。委领导对开发资质管理改革高度重视,2018年3月1日,委主任办公会研究《关于优化我市房地产开发资质管理的实施意见》文件的起草情况,并提出修改意见。会议认为,现有“一项目一资质”的管理模式对行业信用管理造成混乱,给开发企业带来不必要的负担。实施房地产开发资质管理改革,放宽资质申报条件,推行母公司资质通用,减少企业负担,优化行业发展环境。

三、主要内容

《实施意见》主要内容:一是简化资质办理程序;二是改革资质管理办法;三是优化项目管理;四是加强企业信用管理;五是扶持企业做大做强。

四、其他需要说明的问题

(一)对在济开发企业取消子公司办理资质,只管理企业母公司资质,有利于我委对企业开发主体实施统一有效管理,能够加强企业主体信用评价的真实性及有效性,能够促进开发企业树立品牌意识,做大做强。

虽然现行法律规定独立法人子公司需取得开发资质,但鉴于目前开发资质在开发管理中的作用已经逐渐弱化,改革已是大势所趋。另外,从我市目前个别烂尾和问题项目的处理情况看,其解决方式只能通过营业执照的法律关系来处理纠纷,与开发资质不存在任何关系。

(二)关于放宽子公司专业技术人员社保、公积金缴纳方式,可有效解决专业人员存在借用、串用或通过中介有偿使用等严重扰乱资质审批管理行为的问题;子公司业绩累加计算可满足开发主体资质升级的问题。

(三)取消房地产开发项目经营权证明办理,减少了审批事项,减轻了企业负担,可有效提高开发项目手续办理效率。

 

济南市城乡建设委员会

2018年3月12日

 

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